Loi Pinel 2019 : Un recentrage périlleux pour les investisseurs

Prévu par la loi de finances 2018, le recentrage du dispositif Pinel est en marche. Les investisseurs qui ont réservé un bien locatif en dehors à forte demande ont jusqu’au 15 mars 2019 pour officialiser leur acquisition devant notaire, à défaut de quoi ils perdront le bénéfice de la défiscalisation.

Désormais, et jusqu’en 2021, fin prévue du dispositif Pinel, il va falloir se concentrer sur les opérations en zones « tendues » pour investir : mais les villes où la demande est la plus forte sont aussi celles où le parc immobilier est le plus cher, les loyers les plus élevés, et les espoirs de rentabilité les plus compromis.

Modification Pinel 2019 : un recentrage sur les zones « tendues »

Introduit par la loi de finances 2015, le « dispositif Pinel » a permis à de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de se voir accorder des réductions d’impôts sur le revenu : de 12 à 21 % selon la durée d’engagement de la location, de 6, 9 ou 12 ans. Ce système de défiscalisation est cependant accessible à certaines conditions d’éligibilité du logement, et à des plafonds de ressources et de loyers pour le locataire. Le système a rencontré un franc succès auprès d’investisseurs plutôt prudents, et séduits par le cadeau fiscal et la possibilité de louer à un membre de sa famille.

Mais face à l’engouement du dispositif dans des zones peu prioritaires, le gouvernement de limiter l’accès au dispositif aux opérations réalisées dans les zones tendues, A et B1. A moins d’avoir signé une vente dans une des 900 communes de la zone B2 bénéficiant d’une dérogation préfectorale avant le 15 mars 2019, il faudra pour réaliser un investissement Pinel, acheter un logement en Ile de France, sur la Côte d’Azur, dans le Genevois Français, ou une grande métropole.

Un manque à gagner pour les agglomérations non-éligibles

Exit les opérations à des coûts moindres dans des villes petites ou moyennes. Certaines agglomérations telles que Angers, Poitiers ou Brest situées en B2, en font les frais, avec le risque de voir des projets immobiliers ne pas sortir de terre. A Poitiers, le dispositif Pinel était un véritable levier pour la construction de logements neufs. Faute d’intérêt fiscal, on craint le départ des investisseurs pour des villes telles que Tours ou Bordeaux, pourtant mieux loties en termes de parc immobilier.

A Brest, autre ville moyenne touchée par la modification 2019, le secteur immobilier local craint un fort recul de la construction de logements neufs, et par conséquent de l’emploi, alors que l’agglomération au parc immobilier vieillissant a entamé une véritable campagne de renouvellement urbain.

Un risque supplémentaire pour les investisseurs

A contrario, si les logements éligibles au Pinel se trouvent désormais exclusivement dans des zones urbaines prioritaires, les investisseurs vont devoir se retourner vers une offre plus restreinte. Les programmes de construction en Pinel sur les zones A et B1 se ventent vite, mais aussi à un prix au mètre carré beaucoup plus élevé.  La disparition du Pinel dans les petites et moyennes agglomérations relance aussi la question du risque de la localisation du bien acheté.  En effet, avec des loyers plafonnés par zones, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous si les taux de rendement simulés ne correspondent pas à la réalité du marché. Des investisseurs ont pu en faire les frais, quand les programmes en vente sont situés dans des quartiers « en devenir », parfois mal desservis, ou manquant de services.

En réponse à ce manque à gagner, le dispositif Pinel reconduit jusqu’en 2021 pourrait bien perdre en popularité. Face à la pression immobilière dans les zones tendues, les investisseurs risquent de rechercher d’autres leviers d’investissements et de se tourner vers l’achat dans l’immobilier ancien, toujours compétitif pour générer des revenus locatifs.