SCI : quel régime fiscal choisir selon vos besoins ?

Une SCI est créée par des personnes qui désirent acquérir ensemble un bien immobilier ou gérer un bien existant, dans un objectif de partage des bénéfices ou de profit de l’économie en résultant. Ces personnes, qui peuvent être physiques ou morales, deviennent les associés de la SCI et s’engagent par la même occasion à contribuer aux pertes. Le nombre d’associés n’est pas limité par la loi. La SCI est représentée et gérée par un gérant, désigné dans les statuts. Quel régime fiscal choisir ? SCI à l’impôt sur les sociétés ou SCI à l’impôt sur les revenus ? Tout dépend de vos besoins.

Bien choisir le régime fiscal qui vous convient

Le principe est que les SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Ses associés sont de leur côté soumis à l’impôt sur les sociétés. Si la plupart de ces sociétés restent soumises à l’IR, il est néanmoins tout à fait possible d’opter pour l’imposition sur les sociétés (IS). Ce choix s’opère au moment de la création de la SCI ou bien au cours de sa vie. Ce choix est irrévocable, ce qui signifie qu’une fois que vous avez décidé de passer à l’IS, vous ne pouvez plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IR. Bien choisir le régime fiscal de sa SCI est donc primordial puisque c’est ce choix qui sera source de différences dans le montant de l’impôt.

Les cas où il est préférable de choisir l’IR

• La SCI a pour ambition de revendre ses biens immobiliers
• Si les baux sont uniquement à usage d’habitation
• L’associé a eu recours à un emprunt personnel pour réaliser un apport à la SCI. Avantage : les intérêts d’emprunt sont déductibles
• La SCI souhaite déduire des frais de ses loyers perçus. Avantage  en faisant cela, elle sera imposée sur ses bénéfices réels. L’associé déclarera ses revenus fonciers au titre du régime réel
• S’il existe un déficit foncier. Avantage  dans la limite de 10.700 euros, chaque associé peut déduire fiscalement ce déficit, à concurrence de ses parts

Les cas où il est préférable de choisir l’IS

• La SCI a pour ambition de construire un patrimoine, sans volonté de revente des biens. Avantage  la SCI peut amortir le bien immobilier acquis. Cela lui permet de réduire son bénéfice imposable. Les frais d’acquisition sont déductibles
• Si les baux sont à usage d’habitation, et/ou professionnels et commerciaux
• La SCI ne distribue aucun dividende mais conserve des réserves. Avantage : seule la SCI est imposée dans ce cas. Les associés ne le seront pas
• Le gérant associé bénéficie d’une rémunération conséquente. Avantage  la rémunération accordée au gérant associé peut se déduire du résultat de la SCI. L’avantage fiscal qui en résulte peut se montrer particulièrement important